何思錦/文 談及韓國(guó)的社會(huì)問(wèn)題，很多人第一時(shí)間想到的是低結(jié)婚率和低生育率問(wèn)題。實(shí)際上，韓國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題和婚育問(wèn)題互相交織：出生率低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求減少，開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目低迷，從而影響地方經(jīng)濟(jì)；而住房壓力落到具體的人身上，又成為他們選擇不結(jié)婚或者不生育的原因之一。

社會(huì)學(xué)專業(yè)出身的作家趙南柱長(zhǎng)期以來(lái)關(guān)心著韓國(guó)的現(xiàn)代都市問(wèn)題。她曾長(zhǎng)期致力于呈現(xiàn)都市女性的家庭困境。近年來(lái)，她也把寫作主題的目光轉(zhuǎn)移到了韓國(guó)的住房與房產(chǎn)問(wèn)題上。

買房還是租房？

2019年，趙南柱因其小說(shuō)《82年生的金智英》被中國(guó)讀者熟知。小說(shuō)中的金智英是一位“乖乖女”，原本就職于一家小型公關(guān)代理公司。她在31歲結(jié)婚，33歲生下女兒，因?yàn)轲B(yǎng)育孩子而離開(kāi)職場(chǎng)。她的丈夫在首爾的一家IT（信息技術(shù)）中型企業(yè)工作，每周單休。金智英的故事之所以引起讀者們的共鳴，是因?yàn)樗诮?jīng)歷產(chǎn)后抑郁癥之后，產(chǎn)生了精神分裂的癥狀。有的時(shí)候，金智英會(huì)以自己大學(xué)時(shí)期的好友的口吻說(shuō)話。“好友”與自己兩種人格之間的斗爭(zhēng)，幫助金智英講述了她生而為女不得不做出的妥協(xié)，以及妥協(xié)背后的不公平待遇。

金智英的上代人白手起家跨越為中產(chǎn)階級(jí)。她的父親是公務(wù)員，母親是家庭主婦。她上面有一個(gè)大她兩歲的姐姐，下面有一個(gè)小她五歲的弟弟。金智英一家人原本住在33平方米的平房里，一間沒(méi)有安裝房門的廚房和一間浴室是僅有的兩個(gè)房間。她小學(xué)五年級(jí)時(shí)，全家人搬入了新建的臨街獨(dú)棟建筑，面積比之前大了一倍。她的新家位于三樓，室內(nèi)有三房一廳（客廳兼餐廳）和一套衛(wèi)浴。搬入新家的財(cái)富來(lái)源主要是兩個(gè)方面，一是父親積少成多的薪水，二是母親通過(guò)銀行的理財(cái)儲(chǔ)蓄得來(lái)的收入。

金智英家的住宅情況，在當(dāng)時(shí)大約是什么樣的水平呢？韓國(guó)過(guò)去幾十年間的住房情況和中國(guó)相似，房?jī)r(jià)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷攀升。1978年，首爾的房?jī)r(jià)由于高通脹率，以及土地價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格、建材價(jià)格的上漲而迅速上漲。汝矣島地區(qū)的公寓以110萬(wàn)韓元的價(jià)格創(chuàng)下歷史新高，幾乎是1977年每坪（1坪=3.30378平方米）60萬(wàn)韓元的兩倍。

首爾的房?jī)r(jià)整體上不斷上漲，但不同地區(qū)的漲勢(shì)不同。以被認(rèn)為是韓國(guó)最貴公寓的狎鷗亭現(xiàn)代公寓為例，其價(jià)格是首爾市區(qū)內(nèi)其他地方的兩倍以上。根據(jù)2024年4月的數(shù)據(jù)，在首爾房?jī)r(jià)持續(xù)波動(dòng)，漲勢(shì)低迷的狀態(tài)下，以狎鷗亭現(xiàn)代公寓為代表的頂級(jí)公寓依然供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)依然在穩(wěn)定上漲。實(shí)際上，這一區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和江南區(qū)的誕生和崛起不可分割。1975年，首爾城市重新進(jìn)行城市規(guī)劃，當(dāng)時(shí)的瑞草區(qū)除了方背洞的地區(qū)，都被劃歸新成立的江南區(qū)管理，江南區(qū)由此誕生。1976年，盤浦洞、狎鷗亭洞、清潭洞、道谷洞被指定為“公寓地區(qū)”。這些地區(qū)在今天是有名的富人區(qū)。正是在這一年，現(xiàn)代建設(shè)株式會(huì)社開(kāi)發(fā)建設(shè)了狎鷗亭現(xiàn)代公寓。這座韓國(guó)房地產(chǎn)勃興時(shí)期的建筑在今天依然是頂級(jí)公寓的代表。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，韓國(guó)政府的態(tài)度是支持和引導(dǎo)，并且在上漲趨勢(shì)過(guò)快時(shí)出臺(tái)政策，在行政方面防止住房差異過(guò)大。1981年，韓國(guó)政府修訂了《住宅用地開(kāi)發(fā)促進(jìn)法》，允許政府征用住房建設(shè)所需要的大量宅基地，用于開(kāi)發(fā)供應(yīng)住房用地。這一修訂方案的目的是解決城鎮(zhèn)住房緊迫問(wèn)題，防止房?jī)r(jià)快速上升。韓國(guó)的普通居民渴望擁有自己的住房，轉(zhuǎn)向更加現(xiàn)代化的生活方式，在這一階段大多趁時(shí)代之勢(shì)，喬遷新的公寓。小說(shuō)里的金智英一家正是如此。他們從平房搬入臨街獨(dú)棟建筑，在住房層面過(guò)上了中產(chǎn)階級(jí)的生活。

金智英一家是幸運(yùn)的。因?yàn)檎畬?duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控并不總是有效的，缺少足夠資金，無(wú)法購(gòu)買房產(chǎn)的居民只能靠租房度日。在韓國(guó)，租房是極為普遍的一件事。

趙南柱在其報(bào)告文學(xué)集《她的名字是》的另外短篇中，講述了租房女性們的故事。她筆下的一位女性在結(jié)婚五年之后，由于不斷攀升的擔(dān)保金，花光了住房預(yù)購(gòu)存折里的錢。夫妻二人只能續(xù)租現(xiàn)在的公寓，放棄籌劃已久的購(gòu)房計(jì)劃。還有另外一對(duì)夫妻，買房子剛剛一年，每月需要支付200萬(wàn)韓元的還貸金額。彼時(shí)二人都處于失業(yè)狀態(tài)，考慮賣掉房子，在附近租房居住。但由于房地產(chǎn)行業(yè)的整體疲軟，房產(chǎn)中介沒(méi)有房源，全租房進(jìn)入短缺狀態(tài)。他們感到茫然而郁悶，信用貸款、保單貸款、負(fù)債賬戶，貸款的種類和金額越來(lái)越多。

韓國(guó)的租房主要分為月租（月貰）和全租（傳貰）兩大方式。月租者需要提交一定金額的押金，并且每個(gè)月向屋主支付月租。押金一般是10個(gè)月的房租。合同到期后，如果屋主提供的家用電器沒(méi)有損壞，這筆押金會(huì)被全額退款。

有相當(dāng)多屋主都手握好幾處房產(chǎn)，在購(gòu)房時(shí)通常會(huì)申請(qǐng)貸款，每個(gè)月收回的房租被用于償還利息。他們?yōu)楹螘?huì)選擇背負(fù)著如此大的經(jīng)濟(jì)壓力拼命貸款買房？最關(guān)鍵的原因是，他們相信房?jī)r(jià)走勢(shì)一定是上升的，因此貸款越早，背負(fù)的利息就越少；更進(jìn)一步的原因是，他們認(rèn)為通貨膨脹和各種其他原因可能會(huì)導(dǎo)致房租上升，而貸款和利息在數(shù)值上相對(duì)穩(wěn)定。這對(duì)于早期貸款者而言，反而意味著償還金額減少。

第二種租房方式為韓國(guó)所獨(dú)有，被稱為全租。在這種情況下，租客向屋主存入約為房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值三成到九成的押金，不再繳納每個(gè)月的租金。租約到期后，屋主將押金全額退還給租客。在合同期間，房東可以用這筆押金來(lái)經(jīng)營(yíng)、投資，或者存入銀行賺取利息。由于通貨膨脹、股價(jià)不穩(wěn)定等金融風(fēng)險(xiǎn)，近年來(lái)全租效益降低，甚至出現(xiàn)了合同到期之后，租客收不回押金的情況。這種情況導(dǎo)致許多人因?yàn)樽夥慷钕輦鶆?wù)危機(jī)。

因此，在個(gè)人生活方面，2011年的韓國(guó)網(wǎng)絡(luò)用語(yǔ)就出現(xiàn)了“三拋世代”的說(shuō)法，指拋棄愛(ài)情、婚姻和生育的一代年輕人。這個(gè)詞衍生出的“五拋世代”和“七拋世代”，分別拋棄的是人際關(guān)系和購(gòu)房、夢(mèng)想和希望。

對(duì)年輕人而言，擁有自己的住房似乎成了遙不可及的幻想。而房?jī)r(jià)的漲跌和買賣也不再是年輕人關(guān)注的問(wèn)題。在宏觀層面，政府如何應(yīng)對(duì)年輕人的住房困境？房?jī)r(jià)的調(diào)控與舊城改造和新城重建息息相關(guān)，趙南柱的《發(fā)生在徐英洞的故事》就講述了各類人群面對(duì)房?jī)r(jià)而各自為陣的故事。

徐英洞：房地產(chǎn)的預(yù)言和寓言

徐英洞是虛構(gòu)的地名，設(shè)定在首爾城區(qū)不那么熱門的居住地。按照小說(shuō)里的描述，“離地鐵站很近，江南、鐘路、麻浦、金浦機(jī)場(chǎng)、仁川機(jī)場(chǎng)，到哪里都很方便”“徐英洞的學(xué)區(qū)不比江南差”，原型大約在類似九老區(qū)或永登浦區(qū)的地區(qū)。在首爾大多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的時(shí)期，九老區(qū)和永登浦區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格卻相對(duì)滯后。在這里生活的人們，無(wú)論是房主還是租客，每天擔(dān)憂的問(wèn)題都圍繞著自己的住地。可以說(shuō)，《發(fā)生在徐英洞的故事》的核心是人與房產(chǎn)的關(guān)系。

小說(shuō)中的大多數(shù)篇目創(chuàng)作于2020—2021年期間，彼時(shí)韓國(guó)的房地產(chǎn)正在飛速增長(zhǎng)。2020年，韓國(guó)住房買賣價(jià)格上漲了8.3%，2021年上漲了15%。為了擁有屬于自己的家，韓國(guó)人拼命攢錢，但是看著漲幅遠(yuǎn)超工資能力的房?jī)r(jià)最終不得不放棄買房。即使退而求其次，全租房的價(jià)格也隨著房?jī)r(jià)上漲而提高，一些人連全租保證金也無(wú)法承擔(dān)。經(jīng)濟(jì)寬裕一些的韓國(guó)人則相反，他們把買房作為希望實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)保值和增值的投資手段。

然而在2023年，這一類人也遭遇了重創(chuàng)。這一年韓國(guó)房地產(chǎn)陷入低迷境況，銀行貸款利率卻居高不下。隨著房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)并沒(méi)有因?yàn)楦鼜?qiáng)的可得性而變得熱門，而是因?yàn)槭チ巳藗兺顿Y的信心，反而跌入冰點(diǎn)。手握房產(chǎn)的人沒(méi)辦法賣掉房子償還貸款，只能看著價(jià)格下跌無(wú)所適從。

政府為了恢復(fù)房地產(chǎn)秩序，用行政手段維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定。2016年，韓國(guó)政府制定了《房地產(chǎn)交易申報(bào)》相關(guān)法律，包括外國(guó)人在內(nèi)，買房和租房需要向政府申報(bào)。如果不按照規(guī)定申報(bào)，可能有罰金、沒(méi)收房產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。政府此舉是為了控制房產(chǎn)壟斷、懲罰虛假信息買賣租房，來(lái)保障交易者的利益。

這樣的政策在實(shí)際效用上收效甚微。道高一尺，魔高一丈，房地產(chǎn)銷售的營(yíng)銷手段層出不窮。最常見(jiàn)的手段是輿論操縱。房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)利用普通老百姓的投機(jī)心理，夸大或編造了實(shí)際政策中涉及的“新城規(guī)劃”“道路擴(kuò)建”等內(nèi)容，讓人們相信購(gòu)買房產(chǎn)一定會(huì)在未來(lái)增值。反過(guò)來(lái)，居民們?yōu)榱嗽鰪?qiáng)自己房產(chǎn)所屬社區(qū)的歸屬感和優(yōu)越感，也希望房?jī)r(jià)上漲。

小說(shuō)集《發(fā)生在徐英洞的故事》的第一篇故事《春天的爸爸（新會(huì)員）》，就表達(dá)了人們面對(duì)房?jī)r(jià)“漲也不快樂(lè)，跌也不快樂(lè)”的矛盾心理。翻開(kāi)小說(shuō)的第一頁(yè)，一張論壇截圖躍然呈現(xiàn)在讀者面前。一位名叫“春天的爸爸（新會(huì)員）”的用戶在社區(qū)論壇里上傳了帖子，標(biāo)題為“徐英洞的居民真單純”。這篇帖子的主旨有二，一方面表達(dá)委屈，辛辛苦苦工作、省吃儉用攢錢買下公寓，但房產(chǎn)卻毫無(wú)漲勢(shì)，似乎是在自降身價(jià)。另一方面，他也質(zhì)問(wèn)居民，認(rèn)為居住在徐英洞的人們是上了房產(chǎn)中介公司和低價(jià)賣房者的當(dāng)，言外之意是，居民們應(yīng)當(dāng)團(tuán)結(jié)起來(lái)，集體表達(dá)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)下跌的抗議。

小說(shuō)的矛盾核心是房?jī)r(jià)，創(chuàng)作的方式卻像推理小說(shuō)一樣，給出賬號(hào)操作者的三個(gè)可能人選讓讀者來(lái)判斷，究竟是誰(shuí)躲在網(wǎng)絡(luò)背后挑戰(zhàn)房地產(chǎn)中介公司和當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)。

第一位嫌疑人叫勇根，他代表自食其力卻收效甚微的普通工薪階層。他前年搬到徐英洞東亞一期公寓，他有一個(gè)1歲的女兒，名字叫“春兒”。勇根夫妻自己攢了一億韓元的房子首付，雙方父母各給了一億韓元，剩下的房款來(lái)自銀行貸款。今年年初，他決定搬家，但因?yàn)樾煊⒍吹姆績(jī)r(jià)太低，他的賣房過(guò)程并不順利。勇根像一位單打獨(dú)斗的房產(chǎn)炒作者，在門戶網(wǎng)站售賣房子，并且穩(wěn)定地每周提高5000萬(wàn)韓元。夏天行情較好時(shí)，每天上午、中午、晚上都有人來(lái)看房。有一次都到簽約階段，但勇根期待著以更高價(jià)格拋售房產(chǎn)，最后沒(méi)有確認(rèn)簽約。到了秋天，房產(chǎn)市場(chǎng)再次沉寂，勇根因?yàn)槭チ怂坪跻呀?jīng)到手的錢而寢食難安。

第二位嫌疑人是小燦媽媽，她代表了重返故鄉(xiāng)的高學(xué)歷者。她高中念的是外語(yǔ)高中，大學(xué)是SKY（首爾大學(xué)、韓國(guó)大學(xué)、延世大學(xué)的首字母合稱）頂尖名校之一的延世大學(xué)。這樣一位優(yōu)秀的母親不送小燦去輔導(dǎo)班，而是親自教學(xué)，培養(yǎng)小燦成為一名綜合素質(zhì)極其突出的孩子。她在孩子小燦四年級(jí)的時(shí)候創(chuàng)辦了輔導(dǎo)班，第二年又?jǐn)U張為英語(yǔ)與數(shù)學(xué)輔導(dǎo)班，致力于徐英洞地區(qū)的輔導(dǎo)教育。人們懷疑小燦媽媽希望房?jī)r(jià)上漲的原因在于，她弟弟是一名房地產(chǎn)中介。房產(chǎn)升值意味著她的輔導(dǎo)班事業(yè)和她弟弟的房地產(chǎn)銷售工作將能夠繼續(xù)拓展版圖、開(kāi)疆拓土。其實(shí)，小燦媽媽的輔導(dǎo)班也面臨許多困難。輔導(dǎo)班擴(kuò)大規(guī)模之后，場(chǎng)地房租也增加了不少。她不得不用房子做擔(dān)保，從銀行貸款來(lái)支撐補(bǔ)習(xí)班。為了擴(kuò)大收入，她只能大量增加學(xué)生的數(shù)量，卻已經(jīng)深感力不從心。

第三位嫌疑人的名字是安承福。他是享受了時(shí)代紅利的上一輩人，身份是徐英洞的居民代表。安承福為了推動(dòng)政府在所居住的小區(qū)附近建造地鐵口、在現(xiàn)有物流倉(cāng)庫(kù)的位置新建徐英洞的公共圖書館、在拆遷區(qū)新建公園而四處奔走。在管理者眼里，安承福是個(gè)不好用錢買通的“刺頭”。他賣力地要求更換房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、整合警衛(wèi)崗，整天跑區(qū)政府和市政府。然而事與愿違，地鐵口規(guī)劃沒(méi)有任何后續(xù)消息，物流倉(cāng)庫(kù)的位置被決定建造廉租房，安承福給政府的建議沒(méi)有起效，他在居民心里也失去了信任。安承福被質(zhì)疑的原因是，他在徐英洞為即將結(jié)婚的女兒購(gòu)買了新房，而他女兒在婚姻中的實(shí)力又與房產(chǎn)的實(shí)力高度綁定。

每一位期待房?jī)r(jià)上漲的居民都打著各自的小算盤，但他們的努力從結(jié)果來(lái)看都是徒勞。在現(xiàn)實(shí)中，韓國(guó)炒房客因?yàn)榉績(jī)r(jià)波動(dòng)而損失個(gè)人財(cái)產(chǎn)的案例數(shù)不勝數(shù)，即使短期因?yàn)槌捶揩@利，這種追逐房?jī)r(jià)上漲的行為也可能潛藏著風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)度投機(jī)的行為進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，給經(jīng)濟(jì)大環(huán)境帶來(lái)了不確定性。

左右為難：房地產(chǎn)復(fù)興難題

問(wèn)題是，韓國(guó)政府在過(guò)去幾十年間在宏觀層面對(duì)首爾房地產(chǎn)調(diào)控這個(gè)難題，到底有著怎樣的思路變動(dòng)？首爾現(xiàn)任市長(zhǎng)吳世勛一直以來(lái)致力的首爾市開(kāi)發(fā)，是典型的政府主導(dǎo)牽動(dòng)房地產(chǎn)復(fù)興的案例。

吳世勛是首爾市第33、34、38、39任市長(zhǎng)。自從2006年起，他主持興建了諸多土木工程，建造了許多地標(biāo)性建筑，其中包括東大門設(shè)計(jì)廣場(chǎng)（DDP）、漢江公園等。這些舉措無(wú)疑增加了首爾作為國(guó)際化都市的吸引力，提高了居民的幸福指數(shù)。在吳世勛的政策支持下，漢江公園的建設(shè)圍繞著江南、江北、島，甚至延伸至京畿道地區(qū)。每年春天，汝矣島漢江公園都是賞櫻的熱門地點(diǎn)。其他漢江公園也承擔(dān)了城市的文化和休閑娛樂(lè)功能。

在房地產(chǎn)方面，吳世勛的宗旨是放松政府對(duì)于房屋買賣的管制，以建造房子擴(kuò)大供應(yīng)，來(lái)試圖穩(wěn)定房?jī)r(jià)。在他看來(lái)，消費(fèi)心理，而不是通脹率、成本價(jià)格等其他因素，更決定性地推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。因此政府應(yīng)當(dāng)利用、引導(dǎo)好民眾的消費(fèi)心理。消費(fèi)心理不僅受房產(chǎn)的供應(yīng)量影響，更重要的決定因素是關(guān)鍵地區(qū)的房?jī)r(jià)。在吳世勛看來(lái)，江南地區(qū)是首爾房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。這是首爾投資風(fēng)險(xiǎn)最小的片區(qū)，因?yàn)榧词蛊渌胤降姆績(jī)r(jià)在下跌，江南房?jī)r(jià)依然能夠攀升。由于購(gòu)房者對(duì)江南地區(qū)的房產(chǎn)最有信心，他們的需求也集中于此地。如果政府只是一刀切地控制房產(chǎn)買賣，不增加江南地區(qū)的建筑容積率，就不能真正戳到消費(fèi)者的需求點(diǎn)，政策也治標(biāo)不治本。換句話說(shuō)，政策不應(yīng)嚴(yán)格控制買賣，讓消費(fèi)者排隊(duì)等待房產(chǎn)交易，而是應(yīng)當(dāng)興建工程，讓消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生實(shí)際的期待。

于是，吳世勛提出口號(hào)，廢除漢江沿岸建筑不得高于35層的規(guī)定，允許建筑物升至50層。這樣一來(lái)，關(guān)鍵地區(qū)就能提供更多住房。容積率增加，房產(chǎn)的供應(yīng)更接近實(shí)際需求，銷售價(jià)格的波動(dòng)也會(huì)自動(dòng)回歸正常的市場(chǎng)規(guī)律。

取消漢江沿岸公寓的35層高度限制，是吳世勛“漢江文藝復(fù)興”藍(lán)圖的一部分。2022年3月發(fā)布的《2040年首爾城市基本規(guī)劃》規(guī)劃了未來(lái)首爾的發(fā)展方向。除了取消限高，規(guī)劃中還談到了實(shí)現(xiàn)“步行日常圈”的日常生活空間改造、“以水岸為中心”的空間結(jié)構(gòu)改造、重新提高首爾市中心、汝矣島和江南“三城區(qū)”的活力、“地上鐵路地下化”、為推廣自動(dòng)駕駛等未來(lái)交通方式建設(shè)樞紐等規(guī)劃。

根據(jù)吳世勛的首爾城市規(guī)劃，四條南北向的軸線和一條東西向的軸線是首爾未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)和重點(diǎn)。光化門至市廳是“國(guó)家軸”，主要的行政單位集中于此；仁寺洞至明洞是“歷史文化旅游軸”，集中了傳統(tǒng)建筑，是韓國(guó)文化變遷的縮影；以世運(yùn)商街、清溪川為中心，則是“南北綠化軸”，是市民休閑生活的好去處；東大門設(shè)計(jì)廣場(chǎng)為核心的南北街區(qū)則成為“復(fù)合文化軸”，是新興設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)和文化交流的地方。東西向的“全球產(chǎn)業(yè)軸”西起光化門，東至東大門設(shè)計(jì)廣場(chǎng)，把四條南北走向的軸線串聯(lián)起來(lái)。未來(lái)的首爾市不僅要抓住傳統(tǒng)房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)的江南地區(qū)，也在探索新的規(guī)劃方式，挖掘新的振興重點(diǎn)。

總體來(lái)說(shuō)，吳世勛的城市規(guī)劃戰(zhàn)略和他的房地產(chǎn)發(fā)展思路同出一脈。城市規(guī)劃不僅僅要考慮惠民工程，還在經(jīng)濟(jì)上提供了未來(lái)需求的可能性?？梢韵胍?jiàn)，房產(chǎn)投資者和投機(jī)者在《規(guī)劃》發(fā)布伊始，就把涉及的軸線地區(qū)當(dāng)作重點(diǎn)關(guān)注的地段。當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)了投機(jī)地區(qū)，對(duì)于其他地區(qū)，政府的監(jiān)管力度就可以相對(duì)減小。用樂(lè)觀的方式形容，吳世勛此舉是以疏代堵，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向；用悲觀的方式形容，吳世勛通過(guò)制造新的矛盾來(lái)分散人們對(duì)舊有矛盾的注意力。

實(shí)際上，趙南柱《發(fā)生在徐英洞的故事》就精準(zhǔn)地描繪了人們對(duì)政策的預(yù)期，以及由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資目標(biāo)。小說(shuō)中被認(rèn)為暗中煽動(dòng)房?jī)r(jià)的居民代表安承福就是曾經(jīng)乘過(guò)時(shí)代電梯，鉆過(guò)房產(chǎn)買賣法律漏洞，實(shí)現(xiàn)發(fā)家致富的典型案例。

安承福從1979年開(kāi)始，在徐英洞附近的煤炭工廠上班。由于當(dāng)時(shí)購(gòu)置、轉(zhuǎn)讓和持有房產(chǎn)都不需要交稅，安承福以類似于投機(jī)的方式不斷買賣房產(chǎn)。他買入房子之后，通過(guò)不斷的奔走和游說(shuō)，再加上一些韓國(guó)高速發(fā)展期的好運(yùn)，讓小區(qū)附近修建起地鐵站、百貨店、地下通道，甚至還讓某一處房產(chǎn)附近還建起了大型數(shù)碼城。小時(shí)候的安寶美經(jīng)常搬家，因?yàn)楦赣H不斷以倒買倒賣房子的市場(chǎng)差價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值。他表面看起來(lái)是憨厚勤勞的老工人，實(shí)際上對(duì)于房產(chǎn)和稅務(wù)極其敏感。安承福以自己的名義買入一間公寓，拿給女兒安寶美居住。這不是出于對(duì)女兒的寵愛(ài)，而是由于據(jù)他所知，國(guó)稅廳對(duì)資金來(lái)源查得很嚴(yán)格，如果以20歲出頭、收入較低的安寶美的名義購(gòu)入房產(chǎn)，可能會(huì)引來(lái)不必要的麻煩。他還建議安寶美研究認(rèn)購(gòu)政策、嘗試申請(qǐng)首套房或新婚夫婦專供房。趙南柱談?wù)摪渤懈５闹赂唤?jīng)時(shí)，非常直白地譴責(zé)了他懷著私心，熟練利用各種手段抬高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的行徑。

安承福的房地產(chǎn)投資策略是個(gè)人利用法律漏洞和政策預(yù)期來(lái)獲取利益，但這種行為相較于背后由政府主導(dǎo)的城市建設(shè)項(xiàng)目，只是大政策下的一粒微塵。在現(xiàn)實(shí)中，吳世勛對(duì)于首爾的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)早在2006年就開(kāi)始行動(dòng)。2009年，光化門空間改造作為市中心重建項(xiàng)目的一部分開(kāi)始實(shí)施，耗資約500億韓元。東大門設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)和建造則大約消耗了4200億韓元。漢江公園的建設(shè)則消耗約4000億韓元。

為了支撐起巨大的城市建設(shè)項(xiàng)目，吳世勛時(shí)期的首爾財(cái)政長(zhǎng)期處于赤字狀態(tài)。反對(duì)他選舉首爾市長(zhǎng)的民眾表示，吳世勛寧愿斥巨資大興土木，也不愿意為學(xué)生提供免費(fèi)午餐。他的競(jìng)爭(zhēng)者，任期2011-2020年的首爾市長(zhǎng)樸元淳則在上任后簽署預(yù)算計(jì)劃，為小學(xué)生提供免費(fèi)校餐。

在預(yù)算使用方面，吳世勛的形象似乎成了一個(gè)偏向精英主義勝于關(guān)愛(ài)民眾的首爾市長(zhǎng)。他面對(duì)的左右互搏的困境，除了因?yàn)樽陨砝娓髯詾殛嚨拿癖?，還有平均主義的民粹思潮。類似的困境似乎持續(xù)困擾著吳世勛。城市開(kāi)發(fā)是否能帶來(lái)持續(xù)的刺激經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力？土地和房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的市場(chǎng)利潤(rùn)，如何通過(guò)財(cái)政和稅收的方式最終回饋到民眾的生活？最后再回到土地和居民的關(guān)系本身，韓國(guó)如何通過(guò)良性的房地產(chǎn)政策緩解人口矛盾？

韓國(guó)政府自2024年起，為新出生孩子的家庭提供購(gòu)房和租房貸款。房地產(chǎn)政策和人口政策，似乎成為了韓國(guó)政府改善社會(huì)問(wèn)題的兩大抓手，但這些政策是否被買賬，收效如何，還需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。吳世勛所面對(duì)的挑戰(zhàn)，不僅有城市開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，還有對(duì)于社會(huì)公平和民生福祉的關(guān)切。城市發(fā)展帶來(lái)的土地價(jià)值和房?jī)r(jià)上漲，必須通過(guò)有效的財(cái)政和稅收政策回饋給民眾，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平與穩(wěn)定。